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2017年6月8日:孝感市惠民政策宣讲活动


时间: 2017-06-13 信息来源: 字体:[ ] 视力保护色:
时间:2017年6月8日(星期四)14:50
地点:市高新区丹阳办事处
主题:孝感市惠民政策宣讲活动
新闻发布会主题
孝感市惠民政策宣讲活动
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2017年6月8日:孝感市惠民政策宣讲活动


孝感市惠民政策宣讲活动现场


主持人 市委宣传部新闻科科长叶卫华


市规划局行政审批科科长 鲁强华

  《孝感市城乡规划条例》(以下简称《条例》)作为我市自获得地方立法权以来制定的第一部实体性法规,已由省十二届人大常委会第二十六次全体会议于2017年1月5日通过,2017年4月1日施行。这是推进我市城乡规划建设健康发展的一件大事,也是运用法治思维和法治手段加强我市城乡规划管理工作,改善人居环境,优化投资发展环境,促进城乡经济社会全面协调可持续发展重大举措。
  一、《条例》出台的背景
  【现实考量】近年来,为贯彻落实《城乡规划法》《湖北省城乡规划条例》等相关法律法规,改进和加强我市城乡规划工作,2012年,市政府出台了《孝感市城乡规划管理办法》。办法实施以来,对规范我市城乡规划管理工作发挥了重要作用,但也存在内容涵盖不全、规定细化不够和刚性约束不强的问题,已经不能适应统筹城乡建设发展的需要。
  同时,随着经济社会的快速发展、新型城镇化的加快推进,城乡规划工作在不断发生深刻变化。然而,我市城乡规划编制、许可和实施管理实践中矛盾和问题突出,亟需一部更加完善、细致、有操作性的地方法规,来进一步指导和规范我市城乡规划管理工作。目前,我市城乡规划管理工作存在的不足和问题,主要表现在:一是规划法治意识有待增强。城乡规划法律法规的宣传贯彻还不到位、不深入,一些单位和个人执行规划的自觉性、主动性不强,未批先建、批少建多等情况时有发生。二是规划编制质量有待提高。有的规划没有经过严密细致的科学论证,前瞻性、科学性不够,有必要完善相关编制制度和程序。三是规划监管执法有待加强。基层监管执法力量不足,部门协作配合机制还不健全,规划批后管理还需要进一步形成合力。四是乡村规划管理基础薄弱。
  【时代机遇】党的十八届五中全会提出,要推进以人为核心的新型城镇化,推动城乡协调发展。中央城市工作会议强调,要统筹规划、建设、管理三大环节,提高城市工作的系统性。特别是中共中央、国务院下发的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,对推进城市建设发展作出了新的重大决策部署,也给城乡规划管理工作提出了新的更高的要求。
  近年来,我市抢抓国家新型城镇化综合试点机遇,探索出了一条“全域规划、产业支撑、设施延伸、服务覆盖、文明生态、治理创新”的城乡一体化发展新路子,得到了省委、省政府的高度肯定。
  为进一步规范和加强我市城乡规划管理,全面落实全域规划、打通规划、提升规划和执行规划的要求,亟需地方性法规依法完善城乡规划管理体系,提高城乡规划、建设和管理水平,不断巩固和扩大我市城乡一体化发展成果,推动城乡一体化发展向更高水平迈进。
  根据党的十八届三中、四中全会精神,2015年3月15日十二届全国人大三次会议审议通过的《中华人民共和国立法法》修正案,赋予全国所有设区的市、自治州地方立法权。按照《立法法》的规定,2015年7月30日,湖北省十二届人大常委会第十六次会议决定,包括我市在内的12个设区的市、自治州人大及其常委会自2016年1月1日起开始行使立法权。城乡规划是城乡建设和发展的“龙头”,城乡规划管理水平直接影响城乡空间布局、生态资源保护和人居环境质量。依法完善城乡规划管理体系,提高城乡规划、建设和管理水平,对推进新型城镇化、城乡协调发展、提升城市活力与竞争力具有重大意义,出台《城乡规划条例》势在必行。
  【激活动能】近年来,孝感“三情”结合找科学有效路径,经过全市上下共同努力,坚持“孝汉一体、云孝一体、市区一体、城乡一体”四个一体化的工作路径,形成了1个以孝感主城区和云梦城区为龙头的城市带、5个县市城区为支撑,30个重点镇为骨干、100个示范中心村为样板的“1531”城乡规划空间体系,夯实了建设“武汉城市圈副中心城市,鄂豫省际区域性中心城市,中华孝文化名城和具有水乡园林特色的宜居休闲城市”基础。孝感作为建设全省多级发展一级中的重要一级,使命光荣,责任重大,必须发挥城乡规划的引导、调控和约束,抢占先机。
  一是加快经济发展方式转变需要城乡规划激发新动能。贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念,破解发展难题,厚植发展优势,推进供给侧结构改革,全面调整产业结构、城乡结构,加快经济发展方式转变,实现低碳、生态发展,已成为新时期城乡规划的重要目标任务。
  二是加快推进城乡融合需要城乡规划集聚新动能。孝感是全省唯一的国家新型城镇化试点地级市,统筹城乡发展已进入了全面推进城乡融合的新阶段,做好“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”文章,是对城乡规划提出的新使命。
  三是大平台大产业大项目大企业建设需要城乡规划创新新动能。扎实推进大平台大产业大项目大企业建设,是我市发展新阶段解决新问题的重大战略抉择,如何充分发挥城乡规划的空间综合协调作用,为大平台大产业大企业大项目建设提供新的发展空间,也是城乡规划面临的又一课题。
  二、《条例》主要内容
  《条例》共计八章、六十五条,分为总则、城乡规划的制定和修改、建设用地规划管理、建设工程规划管理、乡村建设规划管理、监督检查、法律责任和附则。主要内容如下:
  【城乡规划体系和管理体制】根据孝感实际,把乡规划与镇规划列为同级规划,并规定乡人民政府与镇人民政府在城乡规划管理工作中具有同等的权利和义务。
  为了体现统一规划、分级管理的原则,条例对我市的城乡规划管理体制作了以下规定:一是市区范围内的规划建设和管理由市城乡规划主管部门统一负责,县(市)范围内的规划建设和管理由县(市)城乡规划主管部门统一负责。二是市辖区和各类开发区(园区)、重点乡镇可由城乡规划主管部门设置派出机构,承担本辖区内的城乡规划管理工作。三是乡镇人民政府、街道办事处依照有关法律、法规和本条例,承担本辖区内城乡规划管理的相关工作。四是在市、县(市)人民政府设立城乡规划委员会,负责审议城乡规划工作中的重大事项,为规划决策提供依据。
  【制定和修改】科学制定城乡规划是提高城乡规划管理水平的前提和基础。为此,条例规定了编制城乡规划的原则和要求,并对城市总体规划、镇(乡)总体规划的强制性内容予以明确;对不同种类、不同层次的规划,明确编制主体和审批程序,形成了完整的城乡规划制定体系;设定了控制性详细规划动态维护制度;明确了城市设计的法定地位,规定“城市规划确定的重要区段应当开展城市设计”“城市设计经本级人民政府批准后,有关内容纳入控制性详细规划”。
  【实施和管理】为了保障城乡规划有效实施,条例对建设用地规划管理、建设工程规划管理、乡村建设规划管理进行了详细规定,并就上述规划许可的主体、条件、程序、时限以及需要提交的申请材料、规划许可证的有效期等内容予以明确。其中突出了以下重点:一是在第三十三条优化了建设工程规划许可的办理程序。二是设置了建设工程开工前放线、基础工程或者隐蔽工程完成后验线、建设工程竣工验收前进行规划条件核实等操作流程,对建设工程实施全过程监管。三是对城乡规划建设中分期建设的项目、地下空间的开发和利用、城中村和老旧小区改造等难点、热点问题作了相应规定。四是对乡村建设规划许可程序进行了规范,明确并落实乡镇人民政府对本辖区内村庄规划建设的管理职责。
  【公众参与】为推进城乡规划决策民主化、科学化,条例明确规定建立城乡规划的社会参与制度,并在规划的编制、实施、修改、监督检查等环节均对公众参与的权利和渠道作了相应规定。一是在规划编制过程中和规划报批前,规定组织编制机关将规划草案依法予以公示,并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。二是在规划实施过程中,规定城乡规划主管部门在审定和修改规划前,在本地的主要媒体上公示或者采用其他方式,征求公众特别是规划地段内利害关系人的意见,必要时还应当组织听证。三是在规划监督检查中,规定“任何单位和个人有权向城乡规划主管部门和其他有关部门举报或者控告违反城乡规划的行为”。
  【违法建设的防控和查处】为了有效遏制违法建设的发生,加大对违法建设的惩处力度,条例依照上位法的规定,从强化政府职责着手,细化、补充了相关规定:一是“市、县(市、区)人民政府应当建立城乡规划督察制度及规划管理联席会议制度,健全规划管理执法协调联动机制和信息共享机制”。二是明确了市、县(市、区)人民政府对于防控和拆除违法建设的组织领导职责,以及违法建设所在地乡镇人民政府、街道办事处的属地管理职责,并对城乡规划主管部门和相关执法机构建立健全规划管理日常巡查、检查制度作了规定。三是细化了对违法建设行为的分类认定和处罚标准,合理压缩行政处罚自由裁量权空间,进一步规范规划管理执法行为。四是针对违法建设停工难、拆除难等问题,明确市、县(市)人民政府负责组织对违法建设实施行政强制,并规定实施行政强制可以采取查封施工现场、强制拆除等措施。
  三、《条例》相关问题解答
  (一)《条例》在上位法的基础上深化了哪些内容?
  《条例》在《中华人民共和国城乡规划法》和《湖北省城乡规划条例》等上位法的基础上,结合孝感实际,对我市城乡规划的制定、实施、修改、监督检查等各个环节,以及在规划区内进行建设活动等行为作出了更加全面、细致的规定。尤其是针对责任主体不明、机构设置不完善、投入保障不足、技术人才缺乏、公众参与较少、执法手段不够等问题进行了逐一解决。
  一是明确了各级政府和各级规划部门的主体责任,明确了城乡规划委员会的议事机构性质;二是明确了机构设置、队伍建设和经费保障的具体要求;三是明确了城乡规划相关信息的公示公开办法,鼓励公众全程参与规划;四是进一步明确违法建设防治的“政府主导、部门联动”机制,实行属地化管理,明确查封施工现场和强制拆除等执法手段。这些对于引导城乡规划工作体制机制的创新和城乡规划管理效能的提升具有十分重要的现实意义。
  (二)《条例》对规划部门加强城乡规划管理工作有什么要求?
  《条例》要求,各级城乡规划主管部门要夯实责任,细化措施:一是要加强队伍建设,配齐配强专业技术人员,保持队伍专业性和相对稳定;二是加强城乡规划研究,推广和应用先进技术,加强规划信息化建设;三是要依法组织和参与各类城乡规划的编制,做好技术服务工作,提升规划水平,增强规划的科学性、系统性和前瞻性;四是要加强城乡规划实施的监管力度,依法依规实施行政许可和建设监督,维护规划严肃性;五是要建立健全日常巡查和报告制度,依法查处或协助查处违法建设;六是要建立健全城乡规划社会参与制度,听取公众意见,接受公众监督;七是要加强与其他有关部门的沟通与衔接,加强信息共享和部门联动。其他有关部门要按照各自职责依法做好城乡规划管理的相关工作,不得违反相关法律法规作出行政许可或者办理相关手续。
  (三)对城乡规划建设中分期建设的项目、地下空间的开发和利用、城中村和老旧小区改造等难点、热点问题是如何作出规定的?
  1.关于分期建设。需要分期建设的项目,建设单位或者个人应当提供分期建设计划,经城乡规划主管部门审查同意后,可以分期申请办理建设工程规划许可证。
  分期建设计划应当包括分期建设的批次、用地范围、建设规模和配套设施等内容,并确定同步建设的基础设施和公共服务设施的建设时序。
  经批准的分期建设项目,可以分期进行规划条件核实。
  2.关于地下空间的开发和利用。地下空间的开发和利用应当优先满足防灾减灾、人民防空、地下交通、地下管网等基础设施的需要。
  3.城中村和老旧小区改造市、县(市)人民政府应当有计划地组织实施旧城改造。城市建成区内的城中村和危房集中、基础设施落后的旧区应当优先列入改造计划。
  旧区改造应当以街区为单元实施整体改造,并综合考虑建筑质量、小区环境、配套设施、规划实施等因素,科学划定改造范围。
  已列入改造计划的城中村和旧区范围内,不得新建、扩建各类建设项目。属于危房确需改造的,不得增加建筑面积,不得改变原有建筑的基底、形体、高度等。
  (四)作为建设单位和个人,如何申请办理用地规划、建设工程规划、乡村建设规划等手续?
  办理用地规划、建设工程规划、乡村建设规划等手续就是申请办理“一书三证一证明”。即,申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证和规划条件核实证明,具体结合建设项目的特点申请办理。
  1.关于办理用地规划手续(包括申请选址意见书和用地规划许可证)。具体按以下情况区分:
  (1)按照国家规定需要批准或者核准的建设项目,以划拨方式提供国有土地使用权的,建设单位或者个人在报送批准或者核准前,应当按照建设项目的审批权限向城乡规划主管部门申请办理选址意见书。申请办理选址意见书,应当提交下列材料:①建设项目选址申请书;②批准类项目的建议书批复文件或者核准类项目的申请报告;③拟选位置的现状地形图;④法律、法规规定的其他相关材料。重大项目及对区域环境影响较大的项目还应当根据需要提供环境影响评价等材料。
  (2)以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目,建设单位或者个人应当持下列材料,向城乡规划主管部门申请办理建设用地规划许可证:①建设用地规划许可申请书;②建设项目批准、核准或者备案文件;③国土资源主管部门关于建设项目用地的预审意见;④用地范围的现状地形图;⑤法律、法规规定的其他相关材料。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后,方可向国土资源主管部门申请用地。
  (3)以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,建设单位或者个人应当持下列材料,向城乡规划主管部门申请办理建设用地规划许可证:①建设用地规划许可申请书;②建设项目批准、核准或者备案文件;③国有土地使用权出让合同及所附宗地图;⑤用地范围的现状地形图;⑤法律、法规规定的其他相关材料。
  2.关于办理工程规划许可手续(申请办理建设工程规划许可证)。
  在城市、镇(乡)规划区内进行工程建设前,建设单位或者个人应当向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证,应当提交下列材料:①建设工程规划许可申请书;②建设项目批准、核准或者备案文件;③土地使用权属相关证明文件;④修建性详细规划或者建设工程设计方案;⑤法律、法规规定的其他相关材料。大型项目或者重要地块的建设项目应当提交两个以上不同设计单位的规划设计方案。
  建设工程规划许可证按照下列程序依次办理:①审查修建性详细规划或者建设工程设计方案。②将审查后的修建性详细规划或者建设工程设计方案的总平面图进行公示,并听取利害关系人的意见,公示时间不得少于七日。涉及重大利害关系的,应当组织听证。③审查合格后,划定建筑红线图。④城乡规划主管部门应当在审查合格后二十日内核发建设工程规划许可证。
  3.关于办理乡村建设规划手续(申请办理乡村建设规划许可证)。在镇(乡)、村庄规划区内集体建设用地上,进行农村村民住宅、企业、公共设施和公益事业建设的,建设单位或者个人应当申请办理乡村建设规划许可证。在镇(乡)、村庄规划区内集体建设用地上,进行农村村民住宅建设的,村民应当向镇(乡)人民政府提出乡村建设规划许可的书面申请。申请材料包括:①宅基地使用证明或者国土资源主管部门书面意见;②房屋用地四至图及房屋设计方案或者简要设计说明;③村民委员会同意建设的书面意见;④法律、法规规定的其他相关材料。
  4.关于办理规划条件核实手续(申请办理规划条件核实证明)。申请规划条件核实,应当提交由具备相应资质的测绘单位出具的规划条件核实测量成果报告,并具备下列条件:①主体及配套工程建设完成;②建筑物外墙装修完毕,地面达到硬化要求;③用地范围内应当拆除的建筑物、构筑物及其他设施拆除完毕。城乡规划主管部门受理规划条件核实申请后,应当及时组织现场踏勘,对照测量成果报告,核实规划条件。对符合条件的,核发规划条件核实证明;对不符合条件的,下达整改通知书。未依法取得规划条件核实证明的,建设单位或者个人不得组织竣工验收,项目不得交付使用,有关部门不得办理产权登记手续。在竣工验收后六个月内,建设单位或者个人应当向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
  (五)建设单位或者个人在办理建设工程规划许可证后,具体组织实施时,有哪些注意事项?
  建设单位或者个人依法取得建设工程规划许可证后、开工建设前,应当在施工现场醒目位置设置公示牌,公示经审定的修建性详细规划或者建设工程设计方案的总平面图。公示时间自建设工程开工之日起至通过规划条件核实止。
  同时,建设单位或者个人必须严格按照建设工程规划许可的内容进行建设,并接受许可机关对建设过程的规划管理:①建设工程开工前,建设单位或者个人应当向许可机关申请放线。未按照要求进行公示的,不予放线;未经放线的,不得开工建设。②基础工程或者隐蔽工程完成后,建设单位或者个人应当申请验线。未经验线合格的,不得继续施工。后续施工过程应当接受相关管理人员的现场监管。③建设工程竣工验收前,建设单位或者个人应当向许可机关申请规划条件核实。


市住房保障和房屋管理局住房保障科副科长 晏中华

  物业服务和管理政策
  一、《湖北省物业服务和管理条例》解读
  党的十八大明确提出,要加强社会建设,必须以保障和改善民生为重点,要多谋民生之利,多解民生之忧,解决好人民最关心最直接最现实的利益问题。住有所居,居有所安,既是党中央提出的具体要求,也是广大人民群众对美好生活和良好居住环境的期待和向往。随着住房制度改革的深入以及城市建设和城镇化进程加快,物业服务业应运而生并得到长足发展。为了规范物业管理,维护业主和物业服务企业的合法权益,国务院于2003年及时出台了《物业管理条例》。随着经济社会发展,我省物业服务和管理也出现了一些新情况、新问题,亟需通过地方立法予以规范。省人大常委会针对我省实际,并与国家上位法相衔接,在充分调研论证的基础上,7月28日经省十二届人大常委会第二十三次会议审议通过了《湖北省物业服务和管理条例》(以下称条例),这是贯彻落实共享发展理念、关注民生福祉的一项重要立法,为营造安全、舒适、文明的居住生活和工作环境,促进和谐社会建设提供了强有力的法制保障。
  (一)健全物业服务管理体制。
  物业服务和管理是综合性的社会管理工作,涉及业主、建设单位、物业服务企业、物业使用人、公用事业专业经营单位等多个主体,涉及民事、行政多种法律关系,需要政府各部门齐抓共管。条例在明确政府责任的基础上,确定了房产部门主管、相关部门协同、街道乡镇落实的物业服务管理体制。
  一是规定县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系,建立物业服务协调机制和目标责任制,完善激励政策和措施,促进物业服务发展与和谐社区建设。
  二是明确房产行政主管部门为物业服务工作的主管部门,细化其监督管理职责;针对小区行政执法相对较弱的实际,条例规定多个行政主管部门应当加强物业区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、物业收费等方面的监督管理,建立违法行为投诉、处理和回复制度,依法及时处理物业区域内的违法行为。
  三是考虑到物业服务和管理工作与街道办事处、乡镇人民政府工作联系紧密,为了发挥基层组织作用,条例规定街道办事处、乡镇人民政府组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,协调物业服务与社区管理、社区服务的关系,调解物业服务纠纷;同时,规定街道办事处、乡镇人民政府应当做好有关业主大会会议筹备、业主委员会换届选举、有关文件资料备案及建档保存等具体工作。
  (二)完善业主自治机制。
  业主大会、业主委员会制度是维护业主合法权益的有效机制和实行业主自治的重要载体。针对业主大会成立和开展活动存在启动难、筹备难、决策难、换届难等问题,条例对业主成立业主大会、召开业主大会会议、决定公共事项、业主委员会的选举和换届等作了明确规定。
  一是建立业主大会成立双启动机制,符合首次业主大会会议召开条件的,建设单位和业主都可以向房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的报告;街道办事处、乡镇人民政府收到房产行政主管部门的通知后,成立会议筹备组,并组织召开首次业主大会会议。
  二是建立业主大会共同决策机制,条例明确了业主大会的职责、会议形式、表决原则,业主的公共事项由业主大会共同讨论决定,业主大会作出的决定,对全体业主具有约束力。
  三是完善业主委员会委员任期制度,进一步明确了业主委员会的产生方式、任期、委员条件、职责、备案等。
  此外,条例还规定业主可以采取业主直接管理、业主委员会负责管理、成立其他管理机构管理等形式对物业实施自行管理,充分体现业主自治。
  (三)建立前期物业服务制度。
  前期物业服务是根据建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同形成的,具有一定的特殊性。实践中,很多物业服务纠纷集中在前期物业服务阶段,成为物业服务矛盾的核心症结。为了防止和化解这些矛盾,同时为业主大会成立后的正常物业服务工作奠定良好基础,条例对建设单位在物业区域划分、前期物业服务企业选聘、物业承接查验、合同签定及备案以及专业经营设施设备建设和移交等作出以下规定。
  一是规定建设单位应当根据建设项目用地规划许可证确定的红线图,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划分物业区域,并按要求配置物业服务用房。
  二是建立招标投标制度,住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前,应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业,并接受街道办事处、乡镇人民政府监督。
  三是建立专业经营设施设备验收移交制度,新建住宅物业区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和技术规范,与主体工程同时设计、同时施工、同时交付,验收合格后移交给专业经营单位维护管理。
  四是建立物业承接查验制度,建设单位应当按照国家规定和合同约定,向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业,与前期物业服务企业完成承接查验工作,签订承接查验协议,并作为前期物业服务合同的补充协议。
  五是建立物业服务合同备案制度,建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后,应当报房产行政主管部门备案。
  (四)规范物业服务企业经营行为。
  物业服务企业与业主之间是民事合同关系。规范物业服务企业经营行为,满足业主对物业服务的需要,是业主与物业服务企业之间建立良好合作信任关系的基础。因此,条例设专章对物业服务企业的权利、义务和经营行为作出以下规定。
  一是物业服务企业实行资质管理,从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,从业人员具备为业主提供专业服务的能力。
  二是物业服务企业根据物业服务合同约定享有收取物业服务费用等权利,同时要履行物业服务的相关义务;任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。
  三是物业服务企业不得在物业服务活动中擅自设置营业摊点或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动;也不得泄露业主信息,不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。
  四是规范物业服务企业退出交接行为,业主大会决定选聘新的物业服务企业,原物业服务企业应当与业主委员会办理完全部交接手续,履行有关交接义务。
  五是物业服务企业应当在物业区域内显著位置公示物业服务的相关信息,保障业主有充分的知情权。
  六是房产行政主管部门对物业服务企业进行考核和信用评价,要听取业主和业主委员会的评价意见,将评价意见作为物业服务企业资质管理和服务质量考核的内容,并定期组织对物业服务企业进行检查和考核。
  (五)保障物业使用和维护。
  物业区域内各主体使用和维护物业的行为是否规范,直接影响各主体间的和谐关系,条例明确了业主对物业区域内的共有部分享有共有和共同管理的权利,承担义务;同时,对物业使用和维护的具体行为作了具体规定。
  一是明确建设单位的物业保修责任,条例规定建设单位应当在新建住宅物业交付前,按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保障,物业保修金交存期限为五年。同时,还明确了专业经营单位依法履行专业经营设施设备的维修养护责任。
  二是针对使用住宅专项维修资金的程序繁琐,要求高、难实现的实际,条例对住宅专项维修资金使用的表决方式作了细化规定,即:“住宅专项维修资金的使用,经业主大会依法决定,可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决,也可以采取异议表决,即根据业主公约或者管理规约的规定,持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。”同时,还对紧急情况下的住宅专项维修资金使用开通了“绿色通道”,可以先采取应急措施,再申请使用。
  三是针对住宅改商用的行为,条例规定业主将住宅改变为经营性用房的,应当经有利害关系的业主同意,并依法办理有关手续,同时告知业主委员会和物业服务企业。
  四是针对小区车位、车库的分配使用,条例规定车位、车库不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的,每次租赁期限不得超过一年。物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位,建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。
  五是针对房屋修缮、装饰装修行为,条例规定业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋,应当事先告知物业服务企业;物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位。
  六是针对小区犬只扰民、伤人的突出问题,条例明确禁止在物业区域内饲养烈性犬和大型犬;对饲养其他犬只的,携犬只出户应当束链牵引;犬只伤害他人的,养犬人应当依法承担相应的法律责任;物业服务企业应当加强监督,及时制止违法违规养犬行为。
  二、抓好《条例》贯彻落实全面提升我市物业服务管理水平
  《湖北省物业服务和管理条例》(以下简称《条例》)已经在省十二届人大常委会第二十三次会议通过,已于2016年10月1日正式实施。为规范我市物业服务管理、维护业主和物业服务企业的合法权益、促进物业服务市场健康发展提供了重要的法治保障。各县市房管局要认真做好《条例》的学习宣传,切实抓好贯彻落实,全面提升我市物业服务管理水平。
  (一)加强宣贯培训,营造良好的社会氛围。
  广泛开展社会宣传。全市房管部门要充分利用报刊、电视、广播、网络等新闻媒体,采取通俗易懂和群众喜闻乐见的方式,广泛深入开展《条例》学习宣传活动,努力做到家喻户晓、应知尽知。通过学习宣传,让广大人民群众了解《条例》的内涵和制度规定,掌握物业服务管理法律法规基本知识,培养客观理性的物业服务消费的价值观念,自觉做到知法、懂法、守法、用法。通过有效的宣传,让社会各界形成这样的共识:物业管理是城市管理工作的重要组成部分,是改善人居环境、提高生活质量的重要手段,是促进社会和谐稳定的重要保障。也要通过宣传,让广大群众理解、支持并积极参与物业服务管理活动,依法行使权利、履行义务。
  加强行业宣贯培训。抓行业宣贯培训,是《条例》贯彻落实的重要保证。房管部门要带头学习《条例》,并组织乡镇政府、街道办事处、社区居委会等基层组织和专业经营单位相关人员,对《条例》进行深入学习,全面领会、逐条掌握《条例》的规定。物业服务企业是市场的主体,要组织企业员工进行集体学习,了解领会《条例》条文基本含义,依法依规开展物业服务经营活动。抓好业委会的宣贯培训工作,通过在小区内悬挂横幅、发放宣传资料等形式开展宣传活动,组织业主大会、业主委员会系统学习,让广大业主自觉增强社区自律意识和物业自治意识。
  (二)加强制度建设,夯实物业服务管理基础。
  《条例》严格遵循《物权法》和国务院《物业管理条例》等上位法,总结了我省30多年的物业服务与管理实践的经验,确立了一系列重要的物业管理制度,并授权省政府及相关部门,结合本地本部门实际情况,尽快出台相关的配套政策措施和规范性文件,进一步完善相关规章制度,细化具体措施和办法,努力把《条例》的各项要求抓紧抓实抓好
  完善业主大会制度。《条例》确立了业主大会和业主委员会并存,业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时,明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则等,规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等。要针对业主委员会成立难、运行难以及不作为、乱作为等情形,立足现实,深入调研,创新思路,抓紧从制度层面完善业主大会制度,推进业主大会及业主委员会的建立与良性运转。
  完善住宅专项维修资金监管制度。《条例》规定住宅专项维修资金的交存、使用、管理,按照国家和省有关规定执行,并授权县级以上人民政府房产行政主管部门负责监督管理。《条例》规定住宅专项维修资金的使用,经业主大会决定,可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决,也可以采取异议表决。在发生危及房屋安全和人身财产安全等七种紧急情况时,房产行政主管部门应当开通“绿色通道”,即时核准。这是我省《条例》对住宅专项维修资金快捷安全使用的制度创新,对于解决物业运行维护中的资金难题具有十分重要的现实意义。相关管理部门要深入学习领会,进一步完善监管运行措施,将这一创新举措落到实处。
  完善住宅区车库、车位管理制度。《条例》规定规划停车位、车库不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的,每次租赁期限不得超过一年。物业区域内业主共有停车位的分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定;建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。车位、车库配置不足既是物业管理的难题,也是社区综合治理的难点。对此,房产行政主管部门要加大监管和执法力度,督促科学统筹,合理安排,公平使用与管理
  完善前期物业服务招标投标制度。《条例》明确住宅物业的建设单位应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业,签订前期物业服务合同,报房产行政主管部门备案,并接受街道办事处、乡镇人民政府监督。业主购买住宅物业后,建设单位更换前期物业服务企业的,还应当征得半数以上业主同意。这是对业主权益的有力保障。各级房产行政主管部门要积极促进招投标平台建设,出台相应管理制度,坚决贯彻《条例》要求。
  完善物业服务收费制度。《条例》规定前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理。物业服务费用由合同约定,原则上由业主承担;物业服务企业应当公示收费项目、收费标准、收费方式等。但是,部分业主对物业服务的有偿性认知不足,少数物业服务企业收费行为不规范依然存在。这就要求相关监管部门要借《条例》颁布之机,加大宣传力度;在日常的市场监管中,严格依法行政。
  完善物业保修金制度。《条例》创新思路,建立物业保修金制度,统一交存比例,统一交存期限,统一管理机构,统一使用流程。物业保修金制度是房地产开发质量保修制度的延伸和发展,是督促房地产开发企业落实房屋保修制度的有力举措。《条例》授权县级以上人民政府房产行政主管部门负责物业保修金的监督管理,相关管理部门要加紧制定管理办法,并贯彻落实。
  完善老旧住宅区物业服务制度。对配套设施设备老化或不齐全的老旧住宅区,《条例》明确要求县级以上人民政府应当制定老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划,结合棚户区改造,加大资金投入,完善配套基础设施和公共服务设施,改善老旧住宅区的综合环境和物业服务,提高老旧住宅区物业服务和管理的覆盖率。
  (三)加强指导监管,切实提升物业服务水平。
  加强行业监管部门责任落实。《条例》的贯彻落实,是一项涉及多个部门的系统工程。各地各有关部门要按照规定,严格依法行政,创新监管方式,强化行业管理,加强执法监督,提高物业管理活动的法治化、规范化水平。房管部门要主动加强统筹,建立物业管理工作联席会议机制,协调城管、公安、工商、环保、卫生、规划等部门,加强物业管理区域公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用安全等方面的监督管理,全面落实执法管理进小区的规定,建立违法行为投诉登记制度,形成物业服务活动顺利开展与和谐社区建设的合力。
  加强物业服务质量标准体系建设。深入贯彻《条例》,要加强物业服务质量标准的建设和提升。各部门要大力抓好小区物业服务的创优达标活动,即创建物业服务示范小区、大厦、工业区活动,要把业主的评价意见作为物业服务企业考核评价的重点。指导行业协会分物业类型科学制定物业服务质量标准体系,引导企业切实持续提升物业服务品质。各级房产行政主管部门要把行业监管的重心转移到项目上来,在优秀示范小区的基础上培植一批物业服务品牌小区。
  加强物业服务信息化管理。深入贯彻《条例》,要加强物业服务信息化管理工作,全面了解行业发展状况,加强统计与分析,精准制定政策,有效化解行业发展面临的全局性、普遍性困难和问题。同时,房产行政主管部门通过物业服务信息化管理平台,积极推进行业诚信建设,逐步建立健全全省物业服务企业信用档案系统、项目经理诚信档案系统,并以信用档案系统为载体推动全省物业行业诚信建设。
  加强物业服务市场的监管。我省物业行业正处在一个快速发展时期,要大力抓好物业服务市场培育和监管工作。各地要以贯彻《条例》为契机,进一步规范物业服务市场,严格查处物业服务活动中的各种违法违规行为。要严格制定量化考核和奖惩制度,建立完善服务质量评价体系和物业服务企业的准入和退出制度,逐步淘汰服务水平低、收费不规范、社会形象差的物业企业。对开发商的遗留问题要高度重视、坚决责令整改;对物业服务企业的违法违规行为要坚决制止和处理;对业主的违规行为,要协调相关部门,依法加大查处力度。还要加大培育起步阶段的县级城市物业市场,依据《条例》要求进行积极引导,促进行业健康发展。
  (四)加强行业自律,引导物业企业向现代服务业发展。
  建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度,充分发挥行业协会在行规行约、争议处理、道德规范等方面的自律作用,是提升物业服务水平、确保《条例》贯彻落实的基础。各级各有关部门要引导行业协会,加强行业监督、协调、服务,积极开展行业诚信服务承诺活动,督促从业人员遵守职业道德准则,保护业主的合法权益,及时向有关主管部门提出行业发展的意见和建议,提高物业服务和管理水平。
  搭建物业电子信息平台。物业服务行业协会要充分发挥行业的聚合优势和先进企业的创新示范作用,借助移动互联网、物联网等信息技术,引领行业逐步实现智能楼宇、智慧物业、智慧政务、智慧公共服务。改变传统服务模式、实现物业服务转型升级,降低物业服务成本,改善物业服务成本结构,改变业主生活体验,引领社区生活方式的蝶变,鼓励物业服务企业综合地域服务优势,围绕广大业主的需求,开展丰富的物业社区服务、增值服务,让业主足不出户便可享受高度人性化、便捷化的现代服务体验。
  建立物业创新发展论坛。物业服务行业协会要充分发挥自身在行业的组织力、领导力和影响力,搭建物业创新发展论坛,全面反映我省物业服务发展现状,集中展示行业创新发展中的优秀成果,发布《物业服务企业发展报告》;共同研讨行业发展的新趋势,理性面对行业发展的新形势、新要求和新问题,加强行业理论研究和推广工作,积极探索新常态下现代物业服务发展路径;引导和凝聚行业力量,宣传表彰优秀物业服务企业,打造物业服务企业品牌知名度,提高社会各界对物业服务行业的价值认知。
  转变物业企业发展方式。物业服务企业目前大都面临诸多的矛盾和困难,行业协会有能力也有义务带领企业通过转变物业企业发展方式,以促进现代服务业创新发展为战略目标,以技术集成应用创新为支撑,以体制机制创新为保障,共同跨越行业发展“瓶颈”。同时,也应当注意,物业行业的转型不能颠覆现有的行业基础,不能抛弃现有的基础服务,在物业服务中增强业主的服务体验、增强与业主的服务粘性;物业服务企业经营模式的转型应围绕“业主的需求”去改变依靠服务收费盈利的模式,探索多种经营和产业延伸,不断提升业主的服务体验和居住幸福感。

  住房保障政策
  一、棚户区改造工作解读
  (一)棚户区改造综述。
  棚户区改造是近几年的热点,改造棚户区,意义深远。大规模棚户区改造工程在改善棚户区居民住房条件的同时,对拉动经济增长、促进社会就业、提升城镇综合承载能力、改善城市内部二元结构等方面,具有积极作用。中央从2010年开始在全国大规模推行棚户区改造,先后实施了“十二五”棚户区改造规划、2015-2017年改造计划,全国从2010-2016年累计改造棚户区2300万户,有效改善了广大人民群众的住房条件。2017年计划改造600万套,今年又组织编制了2018-2020年改造计划,计划未来三年改造棚户区1500万套。就我市而言,2010-2016年以来,全市累计完成各类棚户区改造17万套,有力推进了孝感新型城镇化建设。
  在政策层面上,国务院和各部委有关棚户区改造文件密集出台,先后出台了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保﹝2009﹞295号)、《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》(财税﹝2010﹞42号)、《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》(财综﹝2010﹞8号)、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发﹝2013﹞25号)、《关于进一步加快推进棚户区改造工作的通知》(鄂政发﹝2014﹞50号)等文件。由此可见,党中央和国务院对棚户区改造工作的高度重视。
  (二)什么是棚户区。
  棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。可分为城镇棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造。
  城镇棚户区是指城镇规划区范围内、房屋密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域,包括集中成片、非集中成片棚户区、城中村、城市旧住宅区综合整治。所谓"城中村",是指在城市高速发展的进程中,由于农村土地全部被征用,农村集体成员由农民身份转变为居民身份后,仍居住在由原村改造而演变成的居民区,或是在经济快速发展、城市化不断推进的过程中,位于城区边缘农村被划入城区,在区域上已经成为城市的一部分,但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。目前城镇棚户区改造的主要思路就是加快推进集中成片棚户区改造,积极推进非集中成片棚户区改造,稳步实施城中村改造,逐步开展城镇旧住宅区综合整治。
  国有工矿棚户区是指城市规划区外的国有土地上,由国有及国有控股企业、集体企业管理的建筑密度大、年久残旧、基础设施不完善、生活环境差、危旧房集中连片的筒子楼或职工住宅区。
  国有林区棚户区是指国有森工林业局、国有营林局局址和林场中破旧平房集中连片、泥草房和危房面积超过50%,基础设施不齐全、道路狭窄、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差,低收入家庭户数较多的居民点。
  国有垦区危房是指在垦区国有土地上破损严重、房龄超过40年的房屋及土坯、泥草结构的居民住房或基础设施配套不全,公共排水、供热、供气、消防等设施达不到规定标准,存在严重安全隐患的房屋和破旧平方集中连片、危房面积超过50%的居民点。
  通过几年的改造,除城镇棚户区外,其他几类棚户区已接近改造完成。目前棚户区改造工作的重点就是城镇棚户区。
  (三)棚户区改造坚持的基本原则。
  1.坚持科学规划、分步实施,量力而行、尽力而为。既要防止盲目贪大求洋,脱离实际;又要防止避重就轻,推卸责任,人为做小;既要注意同政府财力、土地供应等能力相适应,还要注意满足群众的改造需要。同时要注意协调专业规划,做好与城乡规划、土地利用规划、国民经济和社会发展规划、基本公共服务体系规划的衔接,避免引起矛盾。 还要注意突出改造重点。对历史欠账多,住房状况差,群众改造呼声强烈,要重点推进。
  2.坚持政府主导,市场运作。要强化政府责任。省级人民政府对本地区棚户区改造工作负总责,市县人民政府负责具体实施。要以改革创新的精神,通过多种方式,充分调动各方面的积极性。对改造难度大的区片,要坚持政府主导,用足用活政策,解决好资金瓶颈问题。对区位偏僻、零星分散的区片,可以探索项目捆绑开发,平衡资金困难。同时要充分调动企业和社会的积极性。积极落实民间资本参与棚户区改造的政策,落实好企业参与棚户区改造支出在所得税前扣除政策,及近年来国务院制定的其它棚户区改造支持政策,支持和引导民间资本参与棚户区改造。要通过政策宣传,启发和动员广大群众参与棚户区改造的积极性。 
  3.坚持因地制宜,注重实效,切实改善住房条件。要结合本地实际合理界定改造范围。国办发〔2011〕45号文件,已将保障性安居工程实施范围界定为城镇。国发〔2013〕25号文件要求逐步将非成片棚户区、城中村改造纳入了城市棚户区改造范围。坚持多种改造方式并举。棚户区改造要因地制宜,采取拆除新建、改建(扩建、翻建)、综合整治等多种方式 进行。在改造中,要注意做好与旧住宅区的有机更新的衔接,重视维护城市传统风貌特色,保护好历史优秀建筑和历史文化街区。注意优化规划布局。棚户区改造优先考虑就近安置;异地安置的,要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要,合理规划选址。要贯彻节能、节地、环保的原则,严格控制套型面积,落实节约集约用地和节能减排各项措施。 要按照小户型、齐功能、配套好、质量高、安全可靠的要求, 科学利用空间,有效满足基本居住功能。
  4.坚持完善配套,同步建设,确保居民安居乐业。按照同步规划、同步施工、同步交付使用的要求,组织好新建安置房小区市政基础设施和配套公共服务设施的建设,加快配套基础设施和公共服务设施的规划、建设和竣工交付进度。电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持,适当减免入网、管网增容等经营性收费。对改造后的小区,要抓紧落实物业管理单位,完善物业管理和服务;对暂时不能实行社会化管理的,要以原企业和当地街道、居委会为依托,落实好物业管理责任,完善社区公共服务体系,确保新建小区公共服务管理不留空白。
  (四)国家棚户区改造的支持政策。
  1.资金支持政策。棚户区改造建设资金采取财政补助、银行信贷、民间资本参与、债券融资、企业和群众自筹等办法筹集。
  (1)财政支持。在积极争取中央棚户区改造补助资金的同时,省市县各级加大财政资金支持棚户区改造的力度,从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套、土地出让收入等渠道中,安排资金用于棚户区改造支出;从棚户区改造项目中收取的土地出让收入,也优先用于棚户区改造中的房屋征收货币补偿、安置住房建设以及基础设施配套建设;从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有企业棚户区改造。
  (2)信贷支持。建立健全棚户区改造贷款还款保障机制,积极引导各银行业金融机构支持棚户区改造。支持各银行业金融机构创新金融产品,改善金融服务,增加棚户区改造信贷资金安排,积极支持棚户区改造。
  (3)民间资本参与。鼓励和引导民间资本根据保障性安居工程任务安排,通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。积极落实民间资本参与棚户区改造的各项支持政策,消除民间资本参与棚户区改造的政策障碍,加强指导监督。支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造。
  (4)发行各类债券。引导符合规定的政府融资平台公司、承担棚户区改造项目的企业发行各类债券和中期票据,专项用于棚户区改造项目。对发行企业债券用于棚户区改造的,优先办理核准手续,加快审批速度。
  (5)企业投入资金。鼓励企业出资参与棚户区改造。企业参与政府统一组织的国有工矿、林区棚户区改造、垦区危房改造的,对企业用于符合规定条件的支出,准予在企业所得税前扣除。充分调动企业职工积极性,积极参与改造,合理承担安置住房资金。
  2.土地支持政策。棚户区改造安置住房用地纳入保障性安居工程建设统筹安排,优先安排土地计划,并简化行政审批流程,提高审批效率;涉及新增建设用地的,要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标。安置住房中涉及的经济适用住房和租赁型保障性住房建设项目可以通过划拨方式供地。城市棚户区改造范围内涉及到集体所有土地的,应依法办理土地征用、转用手续。对于独立配套建设的商业、服务业等经营性设施用地以招标拍卖挂牌出让方式供地。
  对城中村改造项目涉及到的零星分散的集体土地需转为国有建设用地的项目,或将城市(镇)规划用地范围内集体土地转为国有建设用地后其土地出让收入全部用于城中村改造的项目,国土资源部门应按规定及时办理农用地转用和土地征收手续。
  3.税费减免政策。对棚改安置住房涉及的城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税、个人所得税予以免征,对新建或购买筹集安置房源的按经济适用房的税收优惠政策执行。
  对棚改项目涉及的城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、白蚁防治费、新型墙体材料专项费、散装水泥专项资金、城市教育附加、地方教育附加、城镇公用事业附加等行政事业性收费和政府性基金予以免收。
  落实好棚户区改造安置住房税收优惠政策,将优惠范围由城市和国有工矿棚户区扩大到国有林区、垦区棚户区。电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持,适当减免入网、管网增容等经营性收费。
  4.安置补偿政策。棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合的方法,由棚户区居民自愿选择。棚户区改造被征迁户选择货币补偿的,严格按照市场评估价计算补偿金额。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民,可以通过提供租赁型保障性住房等方式满足其基本居住需求,或在符合有效政策规定的条件下,纳入当地住房保障体系统筹解决。棚户区改造被拆迁户居民在临时安置期间可享受临时安置补助费。
  二、保障性住房竣工分配入住管理解读
  房屋竣工是指按照房屋建筑设计要求,完成合同约定的全部内容,经建设单位组织工程参建相关单位验收合格,达到入住和使用条件。就保障性住房而言,一般情况下,当年开工的18层以下住宅,建设周期满2年应竣工交付使用。其中,当年开工的多层单体住宅,建设周期满1年应竣工交付使用;当年开工的19层以上单体住宅,建设周期满3年应竣工交付使用。在加快单体工程进度的同时,要加快完善配套设施建设,做到与主体工程同步规划、同期建设、同时交付使用,并按住建部有关要求及时办理工程竣工验收备案手续。
  分配入住管理包含准入管理、入住管理和后续运营管理。
  在准入管理方面,《湖北省人民政府办公厅关于切实做好保障性住房竣工分配入住管理工作的通知》(鄂政办发〔2013〕28号)要求:各地要按照“十二五”期末住房保障覆盖面不低于20%的要求,合理确定保障性住房准入标准。其保障性住房需求不仅要考虑当地户籍居民,还要考虑常驻人口、外来务工人员。保障性住房实物配租(售)的轮候期,一般不超过3年。原则上,当年分配入住的保障性住房比例不得低于当年基本建成的60%。企业(单位)利用自用土地建设的保障性住房,在满足本企业(单位)符合条件的人员租住后,其剩余房源应纳入当地统一分配。住房保障部门对保障性住房申请人及其家庭成员的收入等有关财产情况进行调查核实时,银行、证券、国土、房管、公安等部门应配合出具相关证明。保障性住房申请审核结果应在申请人户籍所在地和实际居住地,以及政府网站或相关媒体上予以公示,公示期限不得少于7日。对经审核不符合条件的申请人,应当书面告知并说明理由。申请人对审核结果有异议的,可以向审核部门申请复核。复核结果要在15个工作日书面告知申请人。
  在入住管理方面,保障性住房所有权人或其委托的运营单位应当与配租(售)的对象签订保障性住房配租(售)合同。其中,配租合同的内容一般应包含:合同当事人姓名或者名称,房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备、以及使用要求,租赁期限、租金数额和支付方式,房屋维修责任,房屋退出情形,违约责任及争议解决的办法等;配售合同要明确违规转售的处罚,上市交易政府优先购买权、交易价格、购买方式及支付方式、收益分成办法等。
  另外,保障性住房要全面实行物业管理,物业服务协议书由物业管理单位与保障对象签订。各地要引入市场机制,积极探索委托管理、购买服务、以奖代补、自主管理等方式,努力提高保障性住房物业服务水平,降低运营成本。保障性住房物业管理服务收费标准,由县级以上物价部门会同当地住房保障部门核定。为解决保障性住房物业服务、运营管理等经费不足,各地可通过在保障性住房小区内配建一定的商业、服务等经营性设施予以弥补。
  在后续监管方面,各地要建立动态监管机制,加强保障性住房合同管理,按照分级负责的原则建立住房保障信息系统,并与公安、民政、社保、金融等部门实现信息资源共享。住房保障部门要会同有关部门,采取日常巡查、定期检查、专项检查等方式,加强对保障对象遵守住房保障法律、法规、规章规定情况的监督检查。对人均可支配收入和人均居住建筑面积超过规定标准,无正当理由连续六个月以上未交纳房屋租金和未在承租住房内居住,转租、出借或者擅自调换承租住房的,破坏或者擅自装修承租住房拒不恢复原状,改变承租住房用途等情形的承租人,住房保障部门应当责令其限期退回。逾期不退回的,住房保障部门可以依照《合同法》等法律、法规,申请人民法院强制执行。
  三、孝感市级公共租赁住房共有产权管理办法解读
  《孝感市级公共租赁住房共有产权管理办法》共分18条,内容涉及公共租赁住房部分产权的出售办法、出售价格、申购对象、权属登记、税收优惠、后续管理等事项。
  (一)为什么要出台共有产权办法?
  主要目的有三个:一是满足中低收入住房困难家庭享有自有产权住房的心理需求,二是解决政府投资的公租房运营管理压力,三是促进保障性住房建设良性循环,改善更多群众的住房条件。
  (二)什么是共有产权?
  从法律层面上说,共有产权是指同一房地产有两个或两个以上的权利主体,即共有人,在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小,对共有房地产享有一定的利益,并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利,并承担相等的义务。本《办法》中,共有产权采纳按份共有的法律内涵。
  (三)哪些公共租赁住房可以实行共有产权?
  公共租赁住房包括政府主导投资建设、集中购买、配建、租赁及其他社会主体筹集的公共租赁住房房源。因企业用工流动量大,企业所建公共租赁住房不便于出售,故本《办法》中拟试行共有产权的公共租赁住房,不包含企业为解决用工住房问题而建设的公共租赁住房。
  (四)公共租赁住房实施共有产权具体怎么操作?
  一是选定实施共有产权的公租房项目。二是由价格认证部门按照拟出售公租房出售时同期同地段同类普通商品住房市场均价进行价格认证。三是向国土资源部门补交土地出让金,变更用地性质。四是由市住房保障部门会同市财政部门制定该公租房项目实行共有产权的具体方案。五是对申请购买部分产权的对象进行资格审核。六是办理部分产权过户手续和不动产登记手续。七是归档。
  (五)关于部分指标的说明。
  1.价格优惠比例。《办法》第六条指出:公共租赁住房部分产权出售价格动态确定,由价格认证部门按照拟出售公租房出售时同期同地段同类普通商品住房市场均价降低15%左右核定。之所以确定降低15%左右,一方面是2015年市政府集中采购商品房作为公共租赁住房操作中,确定了15%左右的优惠幅度。另一方面,公共租赁住房部分产权是出售给原保障对象,作为政府让利于民的角度,可以采取适当优惠。另外,公共租赁住房的全部份额最终出售给保障对象后,保障对象就取得了完全产权,可以自由上市,故价格优惠幅度也不宜过大。
  2.首次购买产权份额。《办法》第八条规定首次购买产权份额不得低于50%,一方面是增强购买对象的产权归属和控股感,另一方面是尽可能多地筹集住房保障资金、盘活存量资产。
  3.关于首次购买部分产权3年内价格不变的问题。为了鼓励保障对象尽快在3年内购买完全产权,《办法》第八条规定:自首次购买产权3年内,申购对象可根据自身需求,分次继续按原购买价格购买剩余产权份额;满3年后购买价格根据届时同地段同类普通商品住房市场平均价格进行确定。

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